Histórico
O Fundo de Investimento Imobiliário Rio Bravo Renda Varejo foi constituído em 2012, com o objetivo de viabilizar o processo de desmobilização de agências e expansão da Caixa Econômica Federal via aquisição e adaptação de imóveis de varejo para posterior locação à Caixa mediante a celebração de Contratos de Locação Atípica.
Para tanto, foi realizada uma emissão de R$ 405 milhões para aquisição de até 60 imóveis de varejo, tanto unidades adquiridas diretamente da Caixa na modalidade Sale and Leaseback (“SLB”), quanto a adequação/construção na modalidade Built-To-Suit (“BTS”). Ainda em 2012, foram realizadas as aquisições de 26 imóveis na modalidade SLB e iniciou-se o processo de aquisição de terrenos e edificação das agências na modalidade BTS, sendo entregues 14 agências. No início de 2015, a Caixa comunicou ao Fundo a suspensão do seu plano de expansão e construção de novas agências. Essa suspensão afetou diretamente o plano de investimento do Fundo.
Em decorrência dessa alteração no cenário do Fundo, a Rio Bravo passou a explorar diversas oportunidades de novos negócios e, em abril de 2018, foram adquiridos 6 imóveis que perfaziam as condições estabelecidas em Regulamento: contratos atípicos com a Caixa.
Na procura por novas oportunidades que se enquadravam na Política de Investimentos do Fundo, a Rio Bravo identificou a oportunidade do Fundo investir em ativos que possuíssem complementariedade em relação aos ativos atuais do seu portfólio e mantivessem a essência imobiliária de ativos de varejo de rua que as agências Caixa possuem. Assim sendo, e após diversos estudos, a Rio Bravo propôs aos cotistas a alteração da Política de Investimentos do Fundo, passando a abranger operações diversas de varejo de rua, pela sinergia com os atuais imóveis locados para Caixa, mas, ao mesmo tempo, diluindo a concentração de locatário do Fundo e obtendo exposições diversas em relação à economia. Em 22 de maio de 2018, foi divulgado o resultado da Consulta Formalizada, com a aprovação da alteração, por mais de 29% da sua base de cotistas, do Regulamento do Fundo em seu Objetivo e Política de Investimento, bem como a mudança da razão social do Fundo de Agências Caixa para Rio Bravo Renda Varejo.
Seguindo a nova Política de Investimento do Fundo, em maio de 2019 a gestão concluiu a primeira aquisição de um imóvel de varejo, localizado no Leblon/RJ, e realizou a primeira venda de agência bancária locada para a Caixa, em Osasco/SP, com resultado expressivo para o Fundo, dando início ao ciclo de reciclagem de portfólio fundamentada no foco em imóveis core para a operação do Fundo (imóveis com boa liquidez e localização). Desde então, até 2021 foram realizadas diversas aquisições de ativos com atividades diversas de varejo, como vestuário, restaurante e alimentar.
Em abril de 2020, o Fundo incorporou o FII Santander Agências e passou a ter um patrimônio líquido de mais de R$ 1 bilhão, com portfólio de mais de 80 ativos localizados em 7 estados e no Distrito Federal.
O que permitiu ao Fundo ser o primeiro fundo de varejo de rua no mercado de FIIs brasileiro foi sua composição inicial, apenas de agências bancárias, e a visão da Rio Bravo da vocação da maior parte do portfólio para uso de bons varejistas, capazes de uma ocupação que gerasse renda imobiliária resiliente e de longo prazo para os cotistas do Fundo.
*das seis agências alienadas no 1º semestre de 2021, duas tiveram a operação concluída apenas no segundo semestre de 2021.
Presença
Informações sobre Alavancagem
| Quantidade de Operações Alavancadas | 1 (uma) – Ativo Tatuapé, Guarulhos e São José dos Campos |
| Tipo de Alavancagem | CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários – Em 2 séries |
| Prazo para o Pagamento da Dívida | Série 1 (108 meses – 9 anos) | Série 2 (180 meses – 15 anos) |
| Remuneração da Dívida | Série 1 – IPCA + 5,30% a.a. | Série 2 – IPCA + 5,60% a.a (ambas as séries possuem carência de 12 meses para o início do pagamento do principal) |
| Garantia da Operação | Cessão de Recebíveis, Alienação fiduciária do imóvel e Fundo de Reserva |
| Relação Dívida/Patrimônio Líquido | 15,84% (ref. setembro/2022) |
Principais Características
Suas principais características encontram-se abaixo:
| Nome do Fundo | FII Rio Bravo Renda Varejo |
| CNPJ | 15.576.907/0001-70 |
| Código ISIN | BRRBVACTF006 |
| Código de Negociação | RBVA11 |
| Prazo de Duração | Prazo indeterminado |
| Público Alvo | Investidores em geral |
| Gestora do Fundo | Rio Bravo Investimentos |
| Taxa de Gestão | 0,651% a.a. sobre o PL do Fundo |
| Taxa de Performance | Não há |
| Administradora do Fundo | Rio Bravo Investimentos |
| Objetivo do Fundo | O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, principalmente por meio da aquisição e posterior locação a terceiros ou arrendamento de imóveis de natureza comercial, performados, notadamente imóveis comerciais destinados a varejo |